Mietpreisbremse per Gesetz: Was erwartet den Verbraucher

0 26
Laut der großen Koalition, die sich auf mehr Recht für Vermieter verständigt hat, wurde nun beschlossen, eine Mietpreisbremse einzuführen. Bei dieser gibt es jedoch zahlreiche Ausnahmen wie beispielsweise Neubauten und Modernisierungen.

So funktioniert die Mietpreisbremse

Wenn ein neuer Mietvertrag geschlossen wird, darf der Vermieter selbst bestimmen, wie hoch die Miete sein soll. Bislang betragen die Preissprünge in den Großstädten laut dem Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz etwa 20 % bis sogar 40 %, bei dem Abschluss eines neuen Mietvertrags. Die Mietpreisbremse soll dafür sorgen, dass der Mietpreis bei Neuvermietungen zukünftig maximal 10 % über dem Niveau liegt, welches durch die „ortsüblichen Vergleichsmieten“ gegeben ist. Ein rasanter Anstieg der Mieten wird dadurch verhindert. Dieser Mietenanstieg könnte ansonsten dazu führen, dass geringere Normalverdiener aus beliebten Wohngebieten verdrängt werden.

Diese Großstädte sind besonders betroffen

Bereits der Vergangenheit wurde viel über die steigenden Mieten in München berichtet. Sie sind in den letzten sechs Jahren um vier Euro pro Quadratmeter gestiegen. Auch in Hamburg zeigt sich ein solcher Trend, hier war die Differenz jedoch „nur“ bei etwa 2-3 Euro. In Berlin wurde in diesen sechs Jahren ein Preissprung von etwa vier Euro getan. Besonders in diesen beiden Städten, Berlin und München, würde die Mietpreisbremse die Verdrängung der ärmeren Gesellschaft aus den Großstädten verhindern – das ist besonders deswegen wichtig, weil es sich dabei um Universitätsstädte handelt und diese „ärmere“ Gesellschaft größtenteils aus Studenten besteht, welche generell wenig Geld zur Verfügung haben. Im Grunde greift die Mietpreisbremse also am wahrscheinlichsten in einer beliebten Universitäts- und Touristenstadt. Dabei muss aber beachtet werden, dass die Mietpreisbremse nicht automatisch für das gesamte Bundesgebiet Deutschland gilt, sondern nur dort angewandt werden soll, wo ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht. Die Bundesländer werden durch das neue Gesetz dazu ermächtigt, jene Gebiete zu bestimmen. Für eine Dauer von nicht mehr als fünf Jahren soll dort dann die Mietpreisbremse greifen. Nach Ablauf der Zeit muss neu darüber entschieden werden. Die Umsetzung der Mietpreisbremse bleibt also den Bundesländern bzw. deren Regierungen überlassen.

Wann tritt die Mietpreisbremse in Kraft?

Noch im zweiten Quartal des Jahres 2015 könnte die neue Regelung in Kraft treten. Das Gesetz muss jedoch noch vom Bundestag beschlossen sowie vom Bundesrat bewilligt werden. Tatsächlich wirksam wird die Mietpreisbremse allerdings erst dann, wenn die Rechtsverordnungen für die Ausweisung der bestimmten Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt erstellt sind.

Woher erfährt man die ortsübliche Vergleichsmiete?

Im Grunde ist die örtliche Vergleichsmiete im örtlichen Mietspiegel enthalten, welcher von den meisten Städten bereits seit mehreren Jahren erstellt wird, um Mieterhöhungen auf ihre Zulässigkeit hin zu überprüfen. Ein qualifizierter Mietspiegel bedeutet, dass diese Mietendurchschnitte alle zwei Jahre wissenschaftlich erstellt und von den örtlichen Verantwortlichen anerkannt werden. Eine eindeutige Regelung bei der Erstellung eines Mietspiegels gibt es jedoch nicht wirklich.

Was sind die Ausnahmen?

Der Erstbezug von Neubauten ist im momentanen Gesetzentwurf von der Mietpreisbremse ausgenommen. Der Vermieter darf die Miete hier also nach wie vor beliebig festlegen. Umfassende Modernisierungen sind ebenfalls von der Mietpreisbremse ausgenommen – zumindest sekundär: Der Vermieter ist bei einer solchen Modernisierung nämlich dazu berechtigt, einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete aufzuschlagen. Die Ausnutzung dieses Umstandes in beide Richtungen hin – zum einen also dahingehend, dass der Wohnungsstand verfällt, weil sich eine Mobilisierung nicht mehr lohnt, zum andern dahingehend, dass selbst kleinste Modernisierungen einen großen Aufschlag rechtfertigen, entfällt. Das ist deswegen der Fall, weil der Vermieter, wie bisher auch, sehr gut begründen muss, warum er die Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen will.

Auch bei den Modernisierungen selbst ändert sich vielleicht etwas: In einem zusätzlichen Gesetzespaket will Bundesjustizminister Maas die Kosten für Modernisierungen zu Gunsten der Mieter dämpfen und schlägt vor, künftig nur noch maximal bis zu 10 % der Modernisierungskosten auf die Miete umzulegen und auch nur so lange, bis der Vermieter die Aufwendungen finanziell wieder gedeckt hat. Momentan sind hier bis zu 11 % möglich und außerdem spielt es keine Rolle, wann der Vermieter die Aufwendungen wieder gedeckt hat. Das bedeutet, dass die Mieten nach der Amortisationszeit der Modernisierungsinvestition nicht mehr gesenkt werden.

Bringt die Mietpreisbremse wirklich etwas?

Das größte Problem in der Mietpreisbremse ist laut dem Sprecher Ulrich Ropertz vom deutschen Mieterbund, dass sie nur für neue Mietverträge gilt. Das bedeutet, dass jemand, der bereits in einer überteuerten Wohnung lebt, keinen Anspruch darauf hat, weniger Miete zahlen zu müssen. Auch wird eine vorher verteuerte Wohnung in Zukunft nicht billiger werden. Es kommt im Grunde also nicht zu Mietsenkungen, sondern lediglich zu einer Dämpfung der steigenden Mieten – wie der Name Mietpreisbremse eben schon sagt.

Die Mietpreisbremse hilft jenen, die gezwungen sind, sich eine andere Wohnung zu suchen. In angespannten Wohnlagen wird es in Zukunft also etwas leichter, eine bezahlbare Wohnung zu beziehen.

Die Mietpreisbremse ändert allerdings nichts daran, dass sich der Vermieter immer die Mieter aussucht, die die größte Bonität aufweisen können – ganz gleich wie viel die Wohnung im Endeffekt kostet. Dies verhindert trotz der geringeren Miete, dass Menschen mit geringerem und mittlerem Einkommen in angespannte Wohnlagen ziehen könnten. Es wird in Zukunft auch deutlich mehr Mietrechtsstreitigkeiten geben. Diesem liegen insbesondere die Unstimmigkeiten über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu Grunde. Der deutsche Mieterbund befürchtet zudem, dass viele Vermieter zunächst einmal versuchen werden, die Mietpreisbremse zu umgehen. Sollte der Mieter dies bemerken, kann er zwar sein Recht geltend machen, jedoch ergeben sich keine weiteren Konsequenzen für den Vermieter, weil Sanktionen für einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse im Gesetz nicht vorgesehen sind.

Hinterlasse einen Kommentar

avatar
  Abonnieren  
Benachrichtige mich bei